EMERGENZA POST TERREMOTO. Casolari di campagna: la ricostruzione improbabile

.Casolari di campagna: la ricostruzione improbabile

(anche dopo le modifiche introdotte dall’ordinanza 73)

Nonostante le migliorie introdotte dall’ordinanza 73 che ha incrementato i costi convenzionali oltre i 120 mq ed oltre i 200 mq (art. 3, 1° comma), la ristrutturazione dei casolari di campagna rimane difficilmente affrontabile ed inspiegabilmente penalizzata rispetto al trattamento riservato agli edifici produttivi ai quali, per esempio, non si applicano le riduzioni dei suddetti costi convenzionali (comma 2-bis dell’art. 3).

Anche l’ordinanza 57 (quella relativa agli edifici produttivi), come modificata dall’ordinanza 74, privilegia gli uffici di grande metratura rispetto ai casolari di campagna.

Nell’allegato 2 all’ordinanza 57, tabella B, si precisa infatti che per gli immobili ad uso ufficio, con superficie superiore a 300 mq, il costo al mq viene ridotto del 15%, mentre per le abitazioni già oltre i 200 mq la riduzione è del 31,25%.

Un esempio aiuterà a capire meglio le differenze fra il costo convenzionale previsto per un’abitazione e quello relativo ad un ufficio.

La tabella che segue è ricavata dall’art. 3 dell’ordinanza 51, relativa alle abitazioni in classe E₀ (cosiddette E leggere, ossia con importanti lesioni strutturali, ma non suscettibili di demolizione), come modificata dall’ordinanza 73.

Da mq	A mq	Abitazioni Costo conven-zionale al mq	Riduzione in %	Uffici Costo conven-zionale al mq	Riduzione in %
0	120	800		800
121	200	650	-18,75%	800	0%
201	300	550	-31,25%	800	0%
300	All’infinito	550	-31,25%	680	-15%

Facciamo quindi un confronto fra due abitazioni inagibili in classe E₀.

Supponiamo che la prima sia di 120 metri quadrati, la seconda sia invece un casolare di 400 metri quadrati. Supponiamo anche che, per semplicità, il costo di ristrutturazione di entrambi gli edifici sia di 900 euro al metro quadrato. Riepiloghiamo i calcoli nelle tabelle che seguono.

	Appartamento	Casolare
Costo di ristrutturazione al mq	900 x	900 x
Mq	120 =	400 =
Costo complessivo	108.000	360.000
Calcolo del contributo massimo concedibile	Appartamento	Casolare
Fino a 120 mq pari ad € 800/mq	96.000	96.000
Oltre 120 mq fino a 200 mq pari ad € 650/mq	0	52.000
Oltre 200 mq fino a 400 mq pari ad € 550/mq	0	110.000
Contributo teorico	96.000	258.000
Contributo massimo concedibile (80% del teorico)	76.800	206.400
Calcolo della somma che il terremotato deve finanziare di tasca propria	Appartamento	Casolare
Costo complessivo di ristrutturazione	108.000	360.000
Meno contributo massimo concedibile	-76.800	-206.400
Costo ristrutturazione non finanziata dallo Stato	31.200	153.600
Percentuale finanziata dal contributo statale	71,11%	57,33%
Percentuale rimasta a carico del terremotato	28,89%	42,67%

E’ evidente che in tale situazione sarà pressoché impossibile mettere mano ai casolari di campagna che quasi certamente verranno abbandonati al loro destino. E qui s’innesta un’ulteriore discriminazione: chi non ristruttura perché non è in grado di reperire la somma che rimarrà a suo carico, perde tutto, non ha infatti diritto a ricevere alcuna somma con la quale contributo sull’acquisto di un’altra abitazione.

Le banche infatti non hanno alcun obbligo di finanziare la differenza che rimane a carico del terremotato. Non è prevista una garanzia statale, né la possibilità di contrarre un mutuo ipotecario senza oneri, né di ampliare senza costi od imposte l’eventuale mutuo ipotecario già esistente sull’immobile danneggiato dal sisma.

Vale dunque la pena fare un ulteriore approfondimento, volutamente provocatorio.

Esaminiamo la decurtazione del costo convenzionale per la ricostruzione di una porcilaia (dati ricavati dalla tabella E, lett. a dell’ordinanza 57) e confrontiamola nella tabella successiva con quella relativa all’abitazione

Abitazione				Porcilaia
Da mq	A mq	Costo conven-zionale al mq	Riduzione in % rispetto al costo sui primi 120 mq	Da mq	A mq	Costo conven-zionale al mq	Riduzione in % rispetto al costo sui primi 1.000 mq
0	120	800		0	1.000	450
121	200	650	-18,75%	1.001	1.500	400	-11,11%
201	All’infinito	550	-31,25%	1.501	All’infinito	370	-17,78%

E’ evidente che c’è un’ulteriore disparità di trattamento di cui soffrono i casolari di campagna rispetto agli immobili produttivi. Nell’ordinanza che dispone come intervenire su questi ultimi (tra i quali la suddetta porcilaia¹) evidentemente si è tenuto conto del fatto che il costo di ristrutturazione non diminuisce sensibilmente all’aumentare delle superfici (oltre i 1.000 mq si riduce infatti di circa l’11% ed oltre i 1.500 mq decresce di poco meno del 18%). Certo un po’ di economia di scala è ragionevole, ma decurtazioni del 18,75% e del 31,25%, come previsto per le abitazioni, devono necessariamente essere rimeditate anche se la correzione introdotta dall’ordinanza 73 ha ridotto sensibilmente il differenziale che prima era meno 43,75% sulle superfici fra 120 e 200 mq, e meno 75% sulle superfici eccedenti i 200 mq.

Chi deve ristrutturare un’abitazione non può essere svantaggiato rispetto a chi deve recuperare una porcilaia. E’ chiaro che qualcosa continua a sfuggire e necessita di urgentemente rimedio.

I tempi di erogazione del contributo

Un’altra problematica è legata ai tempi di erogazione del contributo.

L’art. 8 prevede che i contributi possano essere erogati:

• il 20% all’esecuzione di almeno il 30% dei lavori;
• il 50% all’esecuzione di almeno l’80% dei lavori;
• il 30% a fine lavori.

Si tratta di tempi non compatibili con le esigenze finanziarie delle imprese esecutrici i cui lavori si protrarranno per diversi mesi (data la complessità dell’intervento l’art. 7 consente che i lavori possano essere eseguiti entro 24 mesi con possibilità di proroga di ulteriori 12 mesi).

E’ abbastanza probabile che per effettuare l’80% dei lavori occorrano diversi mesi, conseguentemente se non sarà possibile in questo periodo usufruire dei contributi, ci si domanda come potranno le imprese esecutrici onorare regolarmente i versamenti contributivi, i pagamenti delle forniture e gli stipendi dei propri dipendenti.

Non è infatti pensabile che il terremotato-committente possa sobbarcarsi l’onere di finanziare l’esecuzione dei lavori in attesa di poter percepire il contributo.

La banche potranno intervenire effettuando anticipazioni sull’erogazione dei contributi, ma non si tratta di un obbligo, bensì di una scelta discrezionale degli istituti di credito che potranno concedere l’anticipazione (la quale sarà segnalata in “centrale rischi” – lo strumento che le banche consultano prima di concedere ulteriori finanziamenti e che riepiloga quelli già concessi ad un privato o ad un’azienda) dopo aver valutato il “merito creditizio” del proprietario-committente. Quest’ultimo dipende quindi soprattutto dalla capacità del terremotato di restituire l’anticipazione alla banca e tanto più egli sarà indebitato, o tanto minore sarà il suo reddito, e tanto maggiore sarà la difficoltà che incontrerà nel farsi concedere l’anticipazione.

Si tratta quindi di un impedimento che necessita di una soluzione che potrà venire:

1. rivedendo la modulazione dei tempi di erogazione dei contributi;
2. concedendo una garanzia statale sulle anticipazioni erogate dalle banche;
3. concedendo la garanzia statale anche sulle somme che rimarranno a carico del terremotato.

E’ quindi assolutamente necessario un intervento correttivo che risolva quanto prima le problematiche descritte.

1 riduzioni analoghe alla porcilaia sono previste per i capannoni di cui alla tabella A dell’Ordinanza citata, per i quali la riduzione oltre i 2.000 mq e fino a 5.000 è del 10% ed oltre i 5.000 mq è del 18%.